不動産売却後の名義変更、かかる費用や流れ、必要書類について | 東京多摩エリアの不動産売却・査定・買取ならリライズホーム

名義変更とは

不動産の名義変更とは、相続が発生した際や不動産を売却して不動産の所有者が変わったときに登記簿謄本の所有者の名義を変更することです。

不動産の名義変更をすることで、法律上の不動産の所有者も変更することになります。
登記簿は法務局で管理されているため、不動産の名義変更を行いたい場合には法務局に申請することになります。

不動産の名義変更は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的で、費用はかかりますが手間を軽減できます。
名義変更が必要な場合に、正当な理由がなく名義変更を行わないとペナルティが発生する可能性もある点は注意点として覚えておきましょう。

2020年までは不動産の名義変更は任意とされていましたが、2021年の民法改正案によって、2024年4月1日以降の相続登記については義務化されるため、特に相続が発生する場合には名義変更は必ず行いましょう。

不動産売却時の名義変更の流れ

不動産売却における名義変更の流れは以下の通りです。

不動産会社に査定の依頼をする
売買契約をする
必要書類を準備する
不動産の引き渡しをする
司法書士が法務局に申請する
登記が完了していることを確認する

それぞれついて詳しく見ていきましょう。

不動産会社に査定の依頼をする

まずは、不動産会社に査定の依頼をしましょう。
不動産の売却を行う際には、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

不動産会社の中には物件を任せてもらうために相場に合わない価格で売却査定を提示するような悪質な会社もあります。
そのため、自分が売却する不動産がある地域に強い不動産会社にお願いするのが良いでしょう。

このような不動産会社を見つけるためには、複数の不動産会社に売却の査定を依頼して、査定の価格についての説明を受ける必要があります。
価格についての説明に納得できる不動産会社や、担当者との相性も大切なので、このような視点で不動産会社を選ぶと良いでしょう。

売買契約をする

不動産会社から提示される売却の価格に納得すると、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を行います。
販売活動をして購入検討者が価格などの条件に納得すれば、購入検討者との売買契約を締結することになります。

不動産会社が仲介をする場合には不動産会社が売買契約書を作成してくれるため、不動産の引き渡し日などの要望を伝えるようにしましょう。
 

必要書類を準備する

不動産の売却が決まれば、売買に必要な書類を準備しましょう。
後にそれぞれの書類について詳細は解説しますが、売主が準備する書類は以下の通りです。

登記識別情報
住民票
印鑑証明書
固定資産税評価証明書
本人確認書類

これらの書類を紛失して用意できないなどの事情がある場合には、早めに不動産会社や司法書士に伝えるようにしましょう。
売買契約当日に書類が準備できていないと違約金が発生するケースもあるため、スケジュールには余裕を持つことが大切です。

不動産の引き渡しをする

売買契約が無事に終わると、不動産の引き渡しを行います。
不動産の引き渡しは、売主、買主、不動産会社の担当者と司法書士が同席して銀行などで行われるのが一般的です。

売却する不動産にローンが残っている場合には抵当権抹消登記も同時に行われ、必要書類について司法書士が確認し、売買代金が支払われたら売買が完了します。

司法書士が法務局に申請する

売買が完了すると、司法書士が法務局に所有権移転登記の申請を行います。
売買契約の際に売主と買主が司法書士に預けた必要書類を持って法務局に足を運びます。

自分で申請をすることもできますが、司法書士にお願いをするのが一般的でしょう。
司法書士が法務局に申請をすると、およそ1～2週間程度で登記が完了します。

登記が完了していることを確認する

司法書士が法務局に所有権移転登記の申請を行ってから約1～2週間すると登記が完了します。
登記が完了すると、司法書士から売主と買主それぞれに返却書類が郵送されてきます。

所有権移転登記の手続き

不動産を売却した後の所有権移転登記の手続きは速やかに行いましょう。
2023年2月時点で所有権移転登記は義務付けられているわけではありませんが、所有権移転登記を申請しないと第三者に自分の所有であることを主張できなくなります。

その不動産が自分の所有であることを第三者に主張し、トラブルなどを回避するために所有権移転登記を行い法的に誰が所有している不動産なのかを明らかにしましょう。

所有権移転登記を司法書士に依頼せずに自分で行う場合は、手間のかかる手続きをすることを覚悟しておく必要があります。

そのため、多くの人は売買契約の際に司法書士に立ち合いをしてもらい、その足で所有権移転登記の手続きを行ってもらうのが一般的です。

不動産の売買の際には、売買契約をしたその日に司法書士が法務局に足を運んで申請を行ってくれるため、司法書士にお願いする場合にはあまり心配はいらないでしょう。

名義変更にかかる費用

不動産売却後の名義変更にかかる費用は以下の4つです。

登録免許税
必要書類を準備するための費用
司法書士に支払う報酬
その他の費用
それでは1つずつ見ていきましょう。

登録免許税

不動産売却後の名義変更にかかる1つ目の費用は、登録免許税です。
登録免許税とは、法務局に名義変更の申請をする際に必ず発生する費用で、収入印紙を購入して申請書に貼ることで納税となります。

登録免許税の税率は行う手続きによって異なりますが、不動産売買の場合には以下の税率となります。

土地：不動産価格の1.5%
建物：不動産価格の2%
引用元：国税庁

たとえば、土地の価格が2,000万円で建物の価格が1,000万円だった場合の登録免許税は50万円ということになります。
抵当権がついている不動産を売却した際には、上記に加えて抵当権抹消登記に関する登録免許税もかかるため、注意しましょう。

必要書類を準備するための費用

不動産売却後の名義変更にかかる2つ目の費用は、必要書類を準備するための費用です。
先ほど紹介しましたが、不動産売却から名義変更をするためにはさまざまな書類が必要となります。

登記識別情報：300円
住民票：300円
印鑑証明書：300円
固定資産税評価証明書：300円
本人確認書類：手元にあれば0円

先ほど紹介した必要書類を発行するためにかかる費用は上記の通りです。
すべて合計しても数千円程度ですが、費用が掛かることは覚えておきましょう。

司法書士に支払う報酬

不動産売却後の名義変更にかかる3つ目の費用は、司法書士に支払う報酬です。
自分で名義変更の手続きをすることもできますが、時間と手間がかかるため多くの人が司法書士に依頼をします。
司法書士に支払う報酬額は、司法書士によって異なりますが5～8万円程度と考えておきましょう。
正確に知りたい場合は、事前に司法書士に相談しておくと良いでしょう。

その他の費用

不動産売却後の名義変更はその他にも費用がかかります。
不動産売却をして譲渡所得が発生しているのであれば譲渡所得税がかかります。

また、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料やマイホームの売却であれば引越し費用なども発生します。
仲介手数料は多くの場合「(売却金額×3%＋6万円)×消費税」で算出されます。
たとえば、3,000万円の不動産を売却した場合には約105万円の仲介手数料が発生します。

名義変更に直接関わる費用ではありませんが、不動産の売却を行う際に無視できない金額となるため、この金額も考慮してスケジュールや予算組みをすると良いでしょう。

不動産売却後の名義変更に必要な書類

不動産売却後の名義変更に必要な書類は以下の5つです。

登記識別情報
住民票
印鑑証明書
固定資産税評価証明書
本人確認書類

それぞれの書類について詳しく解説していきます。

登記識別情報

不動産売却後の名義変更に必要な1つ目の書類は、登記識別情報です。
登記識別情報とは、不動産の名義が変更されたときに新たな名義人に登記所から通知されるもので、従来の登記済権利証に代わる書類のことです。

この登記識別情報がその不動産における所有権を取得した本人であることを証明することになり、所有権移転登記の手続きをする際に登記所への提出が必要となります。
登記識別情報の通知を紛失してしまった場合に再発行することはできないため、なくさないように大切に保管しておきましょう。

ただし、登記識別情報がないと所有権移転登記の手続きができないというわけではなく、事前通知や他の本人確認情報によって手続きは可能です。
登記識別情報があるのとないのとでは手続きにかかる費用や時間がかかってしまう点は、注意点として覚えておきましょう。

住民票

不動産売却後の名義変更に必要な2つ目の書類は、住民票です。
住民票とは、市区町村が住民基本台帳法に基づき作成する書類のことで、住民に関する情報が記されている書類のことです。

住民票は個人単位や世帯単位で作成されていますが、登記簿謄本に記載されている住所と住民票に記載されている住所が同じである必要があります。
もし異なる住所が記載されている住民票の場合は、住所変更の手続きの必要があるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

印鑑証明書

不動産売却後の名義変更に必要な3つ目の書類は、印鑑証明書です。
印鑑証明書とは、正式には「印鑑登録証明書」と呼ばれるもので、市区町村に登録された印鑑を公的に認める書類のことです。

役場で登録された印鑑は「実印」となり、未登録の「認印」とは異なった用途で使用することになります。
実印は重要な契約行為をする際などに、必要書類への押印とその印鑑が自分のものであることを証明するために印鑑証明書が必要になります。
印鑑証明書は、重要な手続きを行う際には必ず必要になる大切な書類です。

固定資産税評価証明書

不動産売却後の名義変更に必要な4つ目の書類は、固定資産税評価証明書です。
固定資産税評価証明書とは、土地や建物などの固定資産税の課税対象となる資産を所有している場合に、その対象物の課税評価額を証明する書類のことです。
固定資産税評価証明書は市区町村役場の「固定資産税課」で入手できます。

本人確認書類

不動産売却後の名義変更に必要な5つ目の書類は、本人確認書類です。
顔写真付きの運転免許証やパスポートを準備する必要がありますが、顔写真付きの書類がない場合には保険証など2種類の書類を準備する必要があります。

不動産売却で名義変更をおこなう際の注意点

不動産売却で名義変更をおこなう際の注意点は以下の3つです。

親族間で名義変更をすると贈与になる可能性がある
売買の名義変更では売主と買主の立ち合いが必要になる
相続後の不動産売却における名義変更は手続きが複雑になる

それでは、順番に見ていきましょう。

親族間で名義変更をすると贈与になる可能性がある

不動産売却で名義変更をおこなう際の1つ目の注意点は、親族間で名義変更をすると贈与になる可能性があることです。
贈与とみなされた場合には贈与税が課税されることになります。
贈与税の税率は数多くある税金の中でも特に高く、直系尊属からの贈与に該当した場合には最大55%の税率が課税されます。
親から子供への売買や配偶者への売買では贈与と見なされることが多く、高い税金を支払うことになってしまうため注意しましょう。

売買の名義変更では売主と買主の立ち合いが必要になる

不動産売却で名義変更をおこなう際の2つ目の注意点は、売買の名義変更では売主と買主の立ち合いが必要になることです。
先ほども紹介したように、売買契約をおこなう際には売主と買主、司法書士などが同席して行われるのが一般的です。
売主と買主が売買の条件に合意して初めて売買契約が成立し、名義変更の手続きにうつることになります。

ただし、近年のコロナウイルスの影響などで売主と買主が別々に売買契約を行う「持ち回り契約」をするケースもある点は覚えておきましょう。

相続後の不動産売却における名義変更は手続きが複雑になる

不動産売却で名義変更をおこなう際の3つ目の注意点は、相続後の不動産売却における名義変更は手続きが複雑になることです。

相続が発生して不動産を売却する際には、相続の手続きにおいて遺産分割協議が済んでいることが必要となります。
相続人が複数名いる場合や、相続人で意見が割れてしまった場合などについては遺産分割協議に時間を要することもあります。

膨大な時間をかけて遺産分割行儀がまとまってから不動産の売却に移るため、相続発生から売買の完了、名義変更の手続きが終了するまではさらに時間がかかることになります。

また、相続人が決定してから一度相続人に名義を変更してから不動産を売却する必要があるため、売買に必要な書類だけではなく相続登記に必要な書類を準備する手間と時間もかかります。
単純な不動産売却ではなく、相続後に不動産売却をする際には手続きが複雑になることは覚えておきましょう。

まとめ

今回は、不動産売却後の名義変更について紹介しました。
2023年2月時点では売却についての名義変更は義務付けられてはいませんが、第三者への権利主張ができなくなるため名義変更の手続きは行っておきましょう。

また、自分で名義変更の手続きをすることはできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
スムーズな名義変更の手続きができるように、この記事に記載されている流れや費用について把握しておきましょう。